Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости является совокупностью методов оценки стоимости подлежащего оценке объекта, которые основаны на выяснении ожидаемых доходов от данного объекта недвижимости. Применять данный подход можно только к такой недвижимости, которая предназначена для одной цели — получить доход.
Доходный подход основан на следующих принципах оценки недвижимости.
Принцип ожидания. В соответствии с этим принципом стоимость объекта, который приносит доход, определяется в зависимости от текущей стоимости планируемых доходов, которые будут получены от данного объекта.
Принцип замещения. При определении стоимости объекта недвижимости существует тенденция, которая предполагает установление цены на уровне величины эффективного капиталовложения, который необходим для приобретения подобного, приносящего желаемую прибыль объекта, вполне замещающего оцениваемый.
В процессе использования доходного подхода оценивается сегодняшняя, текущая стоимость будущих выгод, которые будут получены в дальнейшем от возможной продажи или эксплуатации недвижимого имущества, то есть с помощью капитализации дохода.
Под капитализацией дохода в свою очередь понимается процесс перерасчёта потока будущих доходов в итоговую величину, которая будет равняться сумме текущих стоимостей этих потоков. Данные величины при этом учитывают все необходимые параметры, среди которых время, за которое должен быть получен планируемый доход, сумма будущего дохода и продолжительность получения доходов.
Рыночная стоимость недвижимости с применением доходного подхода определяется в два этапа. На первом этапе прогнозируется будущий доход, а на втором — производится капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогноз будущих доходов основывается на использовании некоторых финансовых отчётов, которые предоставляет собственник. К таким документам относятся упрощённый баланс и отчёт о движении денежных средств, который адаптируется оценщиком под задачи экономического анализа статей доходов и расходов.
Все результаты прогнозирования в итоге сводятся в бюджет доходов и расходов от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Собственник выбирает самостоятельно горизонт прогнозирования, но зачастую в данном случае используются сроки владения объектом недвижимости.