При оценке недвижимости обычно используют один из трех общепринятых подхода к определению стоимости: доходный, сравнительный (рыночный) и затратный. При этом любой метод, который основан на рыночной информации, может называться сравнительным. То есть, в соответствии с существующими стандартами, только качество используемой информации, правильность применения процедур может являться ограничением на использование какого-либо метода. При этом, каждый из этих подходов имеет свои сложившиеся приемы, методы, процедуры, свои особенности, позволяющие говорить о наибольшей эффективности того или иного метода в зависимости от целей оценки, от характеристик оцениваемого объекта.
Услуги оценочных компаний с каждым годом становятся все более востребованными и популярными. Оцениваются сегодня и объекты недвижимости, и оборудование, и бизнес, и арендные ставки, и даже ущерб. Причем, оценивают разными методами. В зависимости от целей оценки, от характеристик оцениваемого объекта могут применяться сравнительный, доходный, затратный методы оценки. Остановимся на каждом из них более подробно — применительно к оценке недвижимости.
Затратный подход
Затратный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении затрат, направленных на создание объекта недвижимости, со стоимостью сравниваемых объектов или оцениваемого объекта. Данный подход подразумевает изучение возможностей инвестора в приобретении объекта недвижимости и базируется на принципах замещения: покупатель при должной благоразумности не заплатит за недвижимость большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку, а также возведение объекта, аналогичного по качеству и назначению оцениваемому, в обозримом будущем без существенных задержек.
К основным этапам процедуры оценки при затратном подходе можно отнести следующие:
— расчет стоимости долгосрочной аренды или приобретения земли в целях наиболее оптимального использования участка;
— оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта. В основе этого метода лежит расчет затрат, требуемых на воссоздание оцениваемого объекта с оглядкой на современные цены и условия изготовления на определенную дату аналогичных объектов;
— определение величины внешнего, физического, функционального износов оцениваемого объекта;
— оценка величины прибыли инвестора (предпринимательской прибыли);
— расчет итоговой стоимости оцениваемого объекта при помощи корректировки восстановительной стоимости на износ, а также с последующим увеличением величины на стоимость участка земли.
Затратный метод применяют, как правило, при оценке объектов, сданных в эксплуатацию недавно. Уместен он и при оценке стоимости объектов специального назначения, планируемых объектов. Может использоваться при оценке для страхования, налогообложения имущества физических и юридических лиц, для анализа максимально эффективного использования земельного участка, при аресте недвижимого имущества и так далее.
Сравнительный подход
Сравнительный подход строится на трех принципах оценки недвижимости: предложения и спроса, вклада, замещения. На основе данных принципов используется ряд качественных и количественных методов выделения составляющих сравнения и изменения корректировок данных сравниваемых объектов для моделирования стоимости объекта.
Основной принцип — принцип замещения: покупатель не будет платить за имущество цену, которая превышает стоимость приобретения аналогичного имущества.
Но здесь есть и свои трудности, связанные с непрозрачностью рынка недвижимости в России. Большинство реальных сделок с объектами недвижимости остаются неизвестными, соответственно, приходится использовать цены предложений по объектам, выставленным на продажу. В качестве источника информации о сделках с недвижимостью используют государственные источники, риэлторские конторы, публикации, собственные базы данных и так далее. Особенно часто используют этот метод при оценке регулярно продаваемых объектов.
Доходный подход
Доходный метод основывается на принципе ожидания: типичный инвестор приобретает объект, рассчитывая в дальнейшем на доходы от использования объекта. Стоимость недвижимости в этом случае будет определяться, как стоимость прав на получение доходов, приносимых этой недвижимостью. То есть, стоимость недвижимости будет определяться как текущая стоимость потенциальных доходов, которые генерируются объектом оценки.
Преимущество именно этого метода состоит в том, что именно он в большей степени отражает представления инвесторов о недвижимости, как об источнике дохода. Среди недостатков следует отметить тот факт, что доходный подход строится на прогнозных данных.